ADVOCACIA EMPRESARIAL

Direito imobiliário

Segurança jurídica na compra, venda, locação e regularização de imóveis.

Fernando SumitaniAdvogado · OAB/SP 512.823Engenheiro mecânico · CREA-SP 5061045282

VISÃO GERAL

Imóveis costumam ser o maior patrimônio de famílias e empresas. Uma análise prévia bem feita evita surpresas como dívidas ocultas, problemas de matrícula ou disputas com vendedores e locatários.

Atendemos empresas e famílias em São Paulo e região, presencialmente sob agendamento, e clientes de todo o Brasil de forma remota.

Leia o artigo: Comprar galpão ou terreno industrial: como não herdar um passivo ambiental →

Quando nos procurar

—Antes de comprar ou vender um imóvel

—Ao alugar um imóvel comercial

—Para regularizar um imóvel sem escritura ou com matrícula irregular

COMO ATUAMOS

O que fazemos nesta área

Due diligence imobiliáriaAnálise de matrícula, certidões e riscos antes da compra.

ContratosCompra e venda, locação comercial e residencial, permuta e incorporação.

RegularizaçãoUsucapião, retificação de área e regularização registral.

DisputasDespejo, revisão de aluguel, vícios construtivos e rescisões.

Serviços de direito imobiliário em São Paulo

Due diligence de imóveis urbanos e industriais

Antes da compra, analisamos matrícula, certidões do vendedor, débitos de IPTU e condomínio, e restrições urbanísticas. Em galpões e terrenos industriais, verificamos também o histórico de uso e o cadastro de áreas contaminadas. Entregamos um relatório com riscos classificados e recomendações para o contrato. Quando o vendedor é empresa, a análise inclui ações judiciais que possam levar à anulação da venda.

Contratos de compra e venda

Redigimos e revisamos compromissos de compra e venda, escrituras e instrumentos de permuta. Ajustamos condições de pagamento, prazos de entrega, responsabilidade por débitos anteriores e consequências do descumprimento. O contrato passa a refletir os riscos encontrados na análise. Também orientamos sobre o ITBI e as despesas de cartório de cada operação.

Locação comercial e industrial

Estruturamos contratos de locação de lojas, escritórios e galpões, do lado do locador ou do locatário. Tratamos garantias, reajuste, benfeitorias, adequações técnicas e direito à renovação. Em projetos sob medida, avaliamos o modelo built to suit previsto na Lei do Inquilinato.

Renovatória, revisional e despejo

Atuamos nas ações típicas da locação: renovação compulsória do contrato, revisão do aluguel ao valor de mercado e retomada do imóvel. Esses processos têm prazos e requisitos rígidos. Por isso, o acompanhamento começa bem antes do vencimento do contrato. Na renovatória, por exemplo, a ação deve ser proposta dentro de uma janela legal específica.

Regularização registral

Conduzimos usucapião judicial ou extrajudicial, retificação de área, averbação de construção e abertura de matrícula. A regularização costuma ser condição para vender, financiar ou dar o imóvel em garantia. Em São Paulo, muitos imóveis antigos têm área construída maior do que a registrada, o que exige atenção antes de qualquer negócio.

Vícios construtivos e obras

Analisamos defeitos de construção, atrasos de obra e divergências com construtoras e empreiteiros. Quando necessário, coordenamos a prova técnica, que costuma decidir esse tipo de disputa. Também orientamos sobre os prazos de garantia da obra e a forma correta de notificar o construtor.

Como funciona o atendimento

Entendimento do negócio. Conversamos sobre o imóvel, o objetivo da operação e o cronograma. Uma compra para uso próprio exige análise diferente de um investimento ou de uma locação.
Coleta de documentos. Solicitamos matrícula, certidões e documentos do vendedor ou locador. Indicamos o que pode ser obtido diretamente nos cartórios e órgãos públicos.
Análise e relatório. Revisamos o material e apontamos riscos, pendências e o que precisa ser resolvido antes da assinatura. O relatório separa o que impede o negócio do que pode ser resolvido por cláusula contratual.
Negociação e contrato. Participamos da negociação e redigimos as cláusulas que tratam os riscos identificados, como retenções de preço e declarações do vendedor. Também ajustamos as condições de pagamento ao andamento das providências pendentes.
Assinatura e registro. Acompanhamos a escritura e o registro na matrícula. Só com o registro a transferência da propriedade se completa.

Documentos que ajudam na primeira conversa

Para começar, os documentos abaixo já permitem uma análise preliminar:

Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis
Proposta, minuta ou contrato já recebido da outra parte
Carnê de IPTU ou certidão de dados cadastrais do imóvel
Dados do vendedor ou locador, pessoa física ou jurídica
Plantas, habite-se e auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, se houver
Informações sobre o uso anterior do imóvel, especialmente em áreas industriais
Contrato de locação vigente e aditivos, em caso de imóvel alugado

Garantias na locação comercial: como funcionam

A Lei 8.245/1991 prevê modalidades de garantia. O contrato só pode exigir uma delas.

Garantia	Como funciona	Ponto de atenção
Caução	Depósito em dinheiro ou garantia em bens móveis ou imóveis	Em dinheiro, limitada a três meses de aluguel
Fiança	Um terceiro, ou empresa, responde pelas obrigações do locatário	Verificar patrimônio do fiador e alcance da renúncia a benefícios
Seguro-fiança	Seguradora cobre o inadimplemento até o limite da apólice	Custo recorrente e coberturas variam entre apólices
Cessão fiduciária de quotas de fundo	Quotas de fundo de investimento ficam vinculadas ao contrato	Exige instituição financeira e formalização própria
Mais de uma garantia	Exigir duas modalidades no mesmo contrato	A lei considera nula a exigência cumulada

EXEMPLO HIPOTÉTICO

Compra de um galpão com uso anterior industrial

Uma empresa negocia a compra de um galpão para ampliar a produção. O preço está abaixo do mercado e o vendedor quer assinar em poucos dias. A matrícula está limpa, mas o histórico mostra uso anterior por uma atividade com produtos químicos. Não há estudo ambiental no material entregue. O corretor sugere assinar o compromisso e pagar o sinal para não perder a oportunidade.

Recomendamos uma avaliação ambiental preliminar antes do sinal e cláusulas de retenção de parte do preço. Se a avaliação indicar contaminação, o comprador pode renegociar, exigir a remediação pelo vendedor ou desistir. Obrigações ambientais acompanham o imóvel, e descobrir isso depois da compra muda completamente o custo do negócio. A análise não elimina o risco, mas permite precificá-lo e distribuí-lo entre as partes.

Leitura técnica de imóveis industriais

Galpões e terrenos industriais trazem questões que não aparecem na matrícula. Capacidade elétrica, piso, pé-direito, licenças de operação e passivo ambiental afetam o valor e o uso do imóvel. A formação em engenharia mecânica e a experiência com plantas industriais ajudam a formular as perguntas certas e a ler laudos com senso crítico.

Isso não substitui o trabalho de engenheiros e consultores ambientais contratados para o caso. Mas permite integrar essas avaliações ao contrato, com cláusulas que tratam os riscos de forma concreta.

Atendemos empresas e famílias na capital e na região metropolitana de São Paulo, além de clientes de outras cidades de forma remota. Em operações industriais, a atuação pode se integrar às áreas ambiental, societária e de contratos do escritório.

Perguntas frequentes

A análise do imóvel precisa ser feita antes do sinal?Sim. O ideal é analisar a documentação antes de qualquer pagamento.

Qual a diferença entre escritura e registro?A escritura é o contrato formal, lavrado em tabelionato de notas. O registro é o lançamento desse contrato na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Sem o registro, o comprador ainda não é proprietário perante terceiros.

O locatário de imóvel comercial tem direito à renovação?Pode ter, se cumprir os requisitos da Lei do Inquilinato. Entre eles, contrato escrito com prazo determinado somando cinco anos e exploração do mesmo ramo por três anos. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perder essa janela significa perder o direito à renovação compulsória.

Quem responde por contaminação no terreno comprado?As obrigações ambientais acompanham o imóvel, e o novo proprietário pode ser chamado a responder. Isso não impede que ele busque ressarcimento de quem causou o dano. Por isso, a análise ambiental deve vir antes da compra.

É possível regularizar imóvel sem escritura em cartório?Em muitos casos, sim. A usucapião extrajudicial permite reconhecer a propriedade diretamente no registro de imóveis, quando não há oposição. Ela exige ata notarial, planta e outros documentos técnicos. Quando há conflito, o caminho é a usucapião judicial.